Продолжая описывать особенности решения задач по различным правовым дисциплинам, хотелось бы остановиться на специфике решения задач по гражданскому праву. В настоящее время мы, по своей воли или в ее отсутствие все больше и больше погружаемся в капиталистические отношения. Как следствие все чаще мы сталкиваемся с договорными отношениями. Данные правоотношения регулируются в большей степени нормами гражданского законодательства. В связи с изложенным решение задач по гражданскому праву приобретают все большую значимость. Решение задач по гражданскому праву имеют свою специфику, и свой алгоритм решения. Начиная разрешать задачи по гражданскому праву студенту необходимо определить основные условия задачи. Следующий шаг – определить какой частью Гражданского кодекса РФ регулируются спорные правоотношения. Также следует внимательно проанализировать материалы судебной практики. Следующий шаг – подготовка аргументированного ответа на поставленные вопросы. В случае если у Вас все-таки возникают проблемы с решением задач по праву, в том числе при решении задач по гражданскому праву, рекомендуется заказать решение у профессионалов. Задача 1 Между ООО "Стройка" (арендодателем) и ООО "А-торг" (арендатором) был заключен долгосрочный договор от 30.05.2012 N 435 аренды части площадью 1322,4 кв. м нежилого здания торгово-бытового центра общей площадью 2765,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Н-ск, ул. Центральная, д. 14, лит. А. Согласно пункту 1.1 договора арендатору в аренду предоставляется часть нежилого помещения 1-Н на первом этаже площадью 2765,9 кв. м. В соответствии с пунктом 4.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 31.05.2017 включительно. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2012. Поскольку арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, установленного пунктом 4.1 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами установлены в разделе 5 договора. Согласно пункту 5.1 за владение и пользование арендуемой площадью арендатор ежемесячно обязан уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора. В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 постоянная величина арендной платы в течение срока аренды составляет 1 200 000 руб. в месяц и подлежит оплате ежемесячно не позднее 10-го (десятого) числа текущего месяца за данный текущий месяц. В уведомлении от 21.04.2017 N 22 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера арендной платы с 26.05.2017 до 1 348 320 руб. Пунктом 8.2 договора установлено, что при нарушении сроков платежей виновная сторона выплачивает другой стороне по ее требованию пени в размере 0,1% от подлежащей к выплате суммы за каждый день просрочки. Вместе с тем, ООО "Стройка" (продавец) заключило с закрытым акционерным обществом "ИКС 5 " (далее - ЗАО "ИКС 5"; покупатель) договор от 06.06.2017 купли-продажи здания торгово-бытового центра общей площадью 2765,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:7434:3003:37, в котором расположены помещения, переданные в аренду ООО "А-торг". По акту приема-передачи от 19.07.2017 данное здание передано во владение покупателя. При этом переход права собственности к ЗАО "ИКС 5" на данный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 29.09.2017, что подтверждается соответствующей выпиской от 04.10.2017. В свою очередь, ЗАО "ИКС 5 " направило в адрес ответчика уведомление от 19.07.2017 N 020/8489, в котором известило арендатора о переходе к нему с 19.07.2017 права собственности на здание торгового центра. ООО "Стройка" обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А-торг", о взыскании 1 406 752 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.09.2017, а также 136 832 руб. 61 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.08.2017 по 14.12.2017, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды от 30.05.2017 N 435. Подлежат ли удовлетворению заявленные требования. Ответ обоснуйте. Решение: Заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества. В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Проанализировав приведенные правовые нормы в их совокупности с положениями статьи 617 ГК РФ о сохранении арендных правоотношений после перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, следует сделать вывод, что новый собственник здания (ЗАО "ИКС 5") имеет право на получение от арендатора (ООО "А-торг") арендной платы за пользование помещением с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности, то есть с 29.09.2017. Сам по себе факт подписания акта приема-передачи сторонами договора купли-продажи здания не влечет с безусловностью прекращение обязательств арендатора по оплате арендных платежей прежнему собственнику, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости. Следовательно, арендатор обязан перечислять арендную плату прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю. Поскольку переход права собственности к ЗАО "ИКС 5" на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2017, то у арендатора (ответчика по настоящему делу) сохранялась обязанность уплачивать арендную плату прежнему собственнику (арендодателю) до 28.09.2017 включительно. Ответчик не оспаривал факт пользования спорным имуществом в указанный в иске период. При таком положении с учетом установленных фактических обстоятельств и приведенных выше правовых норм, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что обязательство арендатора по оплате истцу аренды сохранилось до момента государственной регистрации права собственности ЗАО "ИКС 5" на здание торгового центра, в связи с чем имеются правовые оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате арендных платежей вплоть до 29.09.2017. Задача 2 Общество с ограниченной ответственностью «Х» обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Сидорову Г.В. с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности. Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды от 01.03.2019 на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований. По мнению ответчика, истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику. Дайте правовую оценку действиям сторон. Подлежат ли удовлетворению заявленные требования. Решение: Суд должен удовлетворить иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49). Факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора. Таким образом, ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав. Список основной литературы 1. Гражданское право [Электронный ресурс]: учебник / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, С. А. Борякова, Н. А. Волкова ; под ред. М. М. Рассолов. - 4-е изд., перераб. и доп. - Электрон. дан. - Москва : Юнити-Дана, 2017. - 917 с. - Доступ из Унив. б-ки ONLINE. - Режим доступа : http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=114526, требуется авторизация (дата обращения : 10.12.2019). - Загл. c экрана. 2. Гражданское право [Электронный ресурс] : учебник : в 2 ч. Ч. 1 / А. В. Барков [и др.]. – Электрон. дан. - Москва : Юнити-Дана, 2017. - 543 с. - Доступ из ЭБС «Унив. б-ка ONLINE». – Режим доступа : http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=114701, требуется авторизация (дата обращения : 10.12.2019). – Загл. с экрана. 3. Гражданское право [Электронный ресурс] : учебник : в 2 ч. Ч. 2 / А. В. Барков [и др.]. – Электрон. дан. - Москва : Юнити-Дана, 2015. - 751 с. - Доступ из ЭБС «Унив. б-ка ONLINE». – Режим доступа : http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=114702, требуется авторизация (дата обращения : 10.12.2019). – Загл. с экрана. 4. Дорожинская, Е. А. Гражданское право : учеб. пособие / Е. А. Дорожинская ; Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ, Сиб. ин-т упр. - 2-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск : Изд-во СибАГС, 2012. - 275 с. – То же [Электронный ресурс]. – Доступ из Б-ки электрон. изданий / Сиб. Ин-т упр. – филиал РАНХиГС. – Режим доступа : http://siu.ranepa.ru/UMM_1/3136/GP_up_11.pdf, требуется авторизация (дата обращения : 10.12.2019). – Загл. с экрана.