Примеры решения задач по гражданскому праву

Задача 2.

Между шестью юридическими лицами был заключен «договор о долевом участии в строительстве жилья», в соответствии с которым одно из них (заказчик-застройщик) приняло на себя обяза­тельство построить жилой дом на 60 двух- и 40 трехкомнатных квар­тир, а пятеро других (инвесторы) — обеспечить финансирование строительства в равных долях и оплатить услуги заказчика-застрой­щика путем передачи ему квартир на 10% от общей жилой площади построенного дома.

С некоторой просрочкой назначенного договором срока дом был построен.

Однако в процессе исполнения договора в результате неоднократ­ного удорожания стоимости строительства, изменения финансового положения участников договора, инфляционных и иных неблагопри­ятных объективных макроэкономических процессов условие о фи­нансировании строительства в равных долях было нарушено.

Доли участников в финансировании распределились как 10, 15, 20, 25 и 30%, в результате чего между сторонами возникли споры.

Во-первых, стороны заспорили о количестве жилой площади, подлежащей выделению каждому из инвесторов.

Во-вторых, участники договора не могли определить количество жилой площади, которое каждый из них должен был передать заказ­чику-застройщику в оплату его услуг.

При этом два инвестора полагали, что данные вопросы должны решаться исходя из фактического соотношения долей в финансиро­вании строительства, а двое настаивали на договорном распределении жилплощади и выплате денежной компенсации в размере разницы между договорной и фактической суммой финансирования.

Пятый инвестор заявил, что ему все равно.

Аналогичные варианты решения спора были предложены и в отно­шении обязательства передать жилплощадь заказчику-застройщику.

Заказчик-застройщик, не дожидаясь договорного решения спора, обратился к инвесторам как к солидарным должникам в суд с иском о выделении причитающегося ему размера жилой площади.

Вопросы долевого строительства многоквартирных домов регулируются ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.[1]

В данном случае имеет место неисполнение условий договора инвесторами в части оплаты суммы на строительство дома. Как следует из условия, пятеро инвесторов обязались в равных долях оплатить строительство, то есть по 20 %. Из них свое обязательство исполнили трое, двое из которых превысили оговоренную ставку и уплатили на 5 и 10 процентов больше. Согласно ст. 10 выше названного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Солидарная ответственность возникает при неделимости предмета обязательства, совместном причинении вреда, в других случаях и представляет собой совместную ответственность группы лиц, принявших на себя обязательство. Закон устанавливает, что солидарная ответственность возникает, «если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом» (ч. 1 ст. 322 ГК РФ).

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ч. 2   ст. 323 ГК РФ). Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору (ч. 1. ст. 325 ГК РФ).

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ч. 2. ст. 325 ГК РФ).[2]

Таким образом, подача иска в суд в данном случае правомерна, иск должен быть удовлетворен.